Daugelis žmonių, sužinoję apie paveldimą nekilnojamąjį turtą, iš pradžių jaučia palengvėjimą dėl atsiradusio papildomo finansinio stabilumo. Visgi, po artimojo netekties ir visų teisinių formalumų sutvarkymo, neretai priimamas sprendimas tą turtą realizuoti – parduoti. Būtent šiame etape laukia viena nemaloniausių staigmenų, galinti gerokai patuštinti kišenes: gyventojų pajamų mokestis (GPM). Nors pats paveldėjimo faktas iš artimųjų dažniausiai nėra apmokestinamas, sprendimas paversti šį turtą grynaisiais pinigais aktyvuoja visiškai kitokias mokestines prievoles. Toli gražu ne kiekvienas pardavėjas žino, kad valstybei gali tekti atiduoti net 15 ar 20 procentų nuo gauto pelno. Norint išvengti šios finansinės naštos ar bent jau ją sumažinti, būtina detaliai suprasti mokestinės bazės formavimo principus, galiojančias išimtis ir terminus.
Nekilnojamojo turto rinka ir mokesčių sistema Lietuvoje yra glaudžiai susijusios, o Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) atidžiai stebi kiekvieną turto perleidimo sandorį. Dažniausia klaida, kurią daro paveldėtojai – klaidingas manymas, kad paveldimas turtas automatiškai tampa neapmokestinamu asmeniniu turtu, kurį galima bet kada parduoti ir visus pinigus pasilikti sau. Iš tiesų, teisinė ir mokestinė sistema paveldėtą būstą traktuoja kaip bet kokį kitą įgytą turtą, kuriam taikomos griežtos pardavimo taisyklės. Todėl kiekvienas žingsnis, pradedant palikimo priėmimu ir baigiant pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymu pas notarą, turi būti gerai apgalvotas ir strategiškai suplanuotas.
Kaip apskaičiuojamas gyventojų pajamų mokestis parduodant paveldėtą būstą?
Pirmasis ir svarbiausias dalykas, kurį reikia suprasti – mokesčiai nėra skaičiuojami nuo visos sumos, kurią gaunate iš pirkėjo. Valstybė apmokestina tik jūsų gautą finansinę naudą, tai yra pelną. Skaičiuojant šį pelną, iš pardavimo pajamų yra atimama turto įsigijimo kaina ir su pardavimu susijusios privalomos išlaidos.
Standartinis gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tarifas, taikomas nekilnojamojo turto pardavimo pelnui, yra 15 procentų. Tačiau jeigu jūsų metinės apmokestinamosios pajamos viršija nustatytą ribą (kuri susieta su vidutiniu darbo užmokesčiu ir kasmet kinta), sumai, viršijančiai šią ribą, gali būti pritaikytas ir didesnis – 20 procentų – mokesčio tarifas. Todėl, parduodant ypač brangų paveldėtą turtą, pavyzdžiui, prabangų namą ar didelį žemės sklypą, mokesčių suma gali tapti labai reikšminga.
Formulė, pagal kurią apskaičiuojamas apmokestinamasis pelnas, susideda iš kelių esminių kintamųjų:
- Pardavimo pajamos – suma, kurią faktiškai gaunate iš pirkėjo pagal notarinę sutartį.
- Įsigijimo kaina – paveldėjimo atveju tai yra turto vertė palikėjo mirties dieną.
- Privalomi atskaitymai – notaro mokesčiai, Registrų centro rinkliavos, turto vertintojų paslaugos bei išlaidos, patirtos turtui remontuoti ar rekonstruoti, jei turite tai įrodančius dokumentus.
Dešimties metų taisyklė: paprasčiausias būdas išvengti mokesčių
Lietuvos mokesčių sistemoje egzistuoja universali taisyklė, leidžianti visiškai teisėtai nemokėti pajamų mokesčio parduodant bet kokį nekilnojamąjį turtą. Tai yra 10 metų išlaikymo taisyklė. Jeigu paveldėtą būstą, žemės sklypą ar kitą nekilnojamąjį objektą parduodate praėjus daugiau nei dešimčiai metų nuo jo įsigijimo dienos, gautas pelnas yra laikomas neapmokestinamosiomis pajamomis ir valstybei nereikia mokėti nė cento.
Tačiau čia iškyla esminis klausimas: nuo kada pradedamas skaičiuoti šis dešimties metų terminas? Dauguma žmonių klaidingai mano, kad terminas prasideda nuo tos dienos, kai išduodamas paveldėjimo teisės liudijimas arba kai turtas įregistruojamas Registrų centre paveldėtojo vardu. Teisiškai, paveldėto turto įsigijimo data yra laikoma palikėjo mirties diena. Net jei teisiniai ginčai dėl palikimo truko kelerius metus ir dokumentus susitvarkėte gerokai vėliau, mokesčių inspekcija terminą skaičiuos būtent nuo mirties liudijime nurodytos datos.
Ši taisyklė ypač naudinga tiems, kurie neskuba atsikratyti paveldėto nekilnojamojo turto. Jei nusprendžiate būstą išnuomoti arba palikti jį tuščią ilgesniam laikui, kiekvieni praėję metai artina jus prie galimybės parduoti turtą be jokių mokestinių prievolių. Svarbu paminėti, kad šis terminas vienodai galioja gyvenamiesiems namams, butams, žemės ūkio paskirties žemei, miškams bei komercinėms patalpoms.
Išimtys gyvenamajam būstui: kaip sutrumpinti laukimo laiką
Ką daryti, jeigu pinigų reikia dabar ir laukti dešimt metų tiesiog neįmanoma? Valstybė yra numačiusi kelias labai svarbias išimtis, kurios taikomos išskirtinai tik gyvenamosios paskirties patalpoms. Šios lengvatos leidžia išvengti mokesčių kur kas greičiau.
Dvejų metų deklaruotos gyvenamosios vietos taisyklė
Jeigu paveldėtame bute ar name jūs (kaip naujasis savininkas) buvote oficialiai deklaravęs savo gyvenamąją vietą ne trumpiau kaip dvejus metus (24 mėnesius) iki pardavimo sutarties pasirašymo pas notarą, tokio turto pardavimo pajamos visiškai neapmokestinamos. Ši išimtis veikia nepriklausomai nuo to, koks pelnas buvo gautas sandorio metu. Svarbu atkreipti dėmesį, kad gyvenamosios vietos deklaravimas turi būti nenutrūkstamas, arba bendra jo trukmė parduodamame objekte per visą nuosavybės laikotarpį turi sudaryti pilnus dvejus metus.
Trumpesnis nei dvejų metų deklaravimas ir naujo būsto pirkimas
Gyvenime pasitaiko įvairių situacijų, ir kartais gyvenamosios vietos deklaracija paveldėtame būste išbūna trumpiau nei 24 mėnesius. Tokiu atveju gelbsti dar viena įstatymo numatyta alternatyva. Jeigu paveldėtame būste buvote deklaravęs gyvenamąją vietą trumpiau nei dvejus metus, bet per vienerius metus nuo šio būsto pardavimo dienos gautas pajamas panaudojate kito gyvenamojo būsto įsigijimui (kuriame taip pat deklaruojate savo gyvenamąją vietą), pardavimo pelnas lieka neapmokestinamas.
Norint pasinaudoti šia išimtimi, būtina griežtai laikytis numatytos sekos:
- Turite būti deklaravęs gyvenamąją vietą parduodamame (paveldėtame) būste iki pardavimo momento.
- Sėkmingai parduodate šį būstą.
- Per 365 dienas nusiperkate naują gyvenamąjį būstą.
- Naujai įsigytame būste nedelsiant oficialiai deklaruojate savo gyvenamąją vietą.
Nepriklausomas turto vertinimas – kritinis žingsnis priimant palikimą
Viena didžiausių ir brangiausiai kainuojančių klaidų, kurią reguliariai daro paveldėtojai, yra susijusi su turto vertės nustatymu. Pagal nutylėjimą, kai notaras formina paveldėjimo dokumentus, turto verte dažniausiai laikoma valstybinė, VĮ „Registrų centras“ nustatyta masinio vertinimo kaina. Ši mokestinė vertė dažniausiai atsilieka nuo rinkos realijų ir būna gerokai mažesnė už realią turto kainą.
Įsivaizduokite situaciją: paveldite butą sostinėje. Registrų centro masinio vertinimo išraše nurodyta vertė yra 60 000 eurų. Jūs priimate palikimą tokiomis sąlygomis ir po pusmečio parduodate šį butą už realią rinkos kainą – 120 000 eurų. Valstybinė mokesčių inspekcija mato, kad jūsų įsigijimo kaina tėra 60 000 eurų, o pardavimo – 120 000 eurų. Susidaręs skirtumas ir jūsų oficialus „pelnas“ siekia net 60 000 eurų. Nuo šios sumos teks sumokėti 15 procentų GPM, kas sudaro 9 000 eurų. Tai milžiniški pinigai, kurių praradimo buvo galima išvengti atlikus vieną paprastą veiksmą.
Siekiant apsisaugoti nuo šių „popierinio pelno“ spąstų, finansų ir nekilnojamojo turto specialistai primygtinai rekomenduoja užsakyti nepriklausomą individualų turto vertinimą mirties datos momentui. Kvalifikuotas turto vertintojas įvertins realią turto būklę ir nustatys adekvačią rinkos vertę. Jeigu vertintojas patvirtins, kad butas tą dieną iš tiesų buvo vertas 115 000 eurų, jūsų įsigijimo kaina mokesčių tikslais taps ši atnaujinta suma. Vėliau pardavus turtą už 120 000 eurų, apmokestinamasis pelnas tebus 5 000 eurų, o mokėtinas mokestis susitrauks iki 750 eurų. Išlaidos turto vertintojui paprastai atsiperka dešimtimis kartų.
Esminiai skirtumai tarp paveldėto ir dovanoto nekilnojamojo turto
Praktikoje žmonės neretai painioja paveldėjimą su dovanojimu, tačiau mokestiniu ir teisiniu požiūriu tai yra visiškai skirtingos turto perėmimo formos. Nors abiem atvejais turtas pereina naujam savininkui be tiesioginio pirkimo proceso, vėliau parduodant tokį turtą taikomos visiškai kitokios įsigijimo kainos nustatymo taisyklės.
Kaip jau išsiaiškinome, paveldimo turto įsigijimo kaina laikoma to turto vertė palikėjo mirties dieną. Tuo tarpu parduodant dovanotą turtą, taisyklės yra gerokai nepalankesnės. Jei turtas padovanotas artimo giminaičio (pavyzdžiui, tėvų ar senelių) ir tokia dovana, pagal įstatymus, nebuvo apmokestinta pajamų mokesčiu, parduodant šį turtą jo įsigijimo kaina laikoma ta suma, už kurią tą turtą kažkada praeityje įsigijo pats dovanotojas.
Tai reiškia, kad jeigu močiutė jums padovanojo butą, kurį pati privatizavo prieš kelis dešimtmečius už investicinius čekius, to buto įsigijimo kaina mokesčių prasme bus artima nuliui. Tokiu atveju, nusprendus parduoti dovanotą butą, GPM teks mokėti praktiškai nuo visos gautos pardavimo sumos. Būtent dėl šios priežasties, planuojant turto perdavimą šeimos viduje, paveldėjimas (kartu su profesionaliu vertinimu) iš esmės atnaujina turto mokestinę bazę iki dabartinių rinkos kainų, o dovanojimas šią bazę palieka užšaldytą praeityje.
Dažniausiai užduodami klausimai
Žemiau pateikiame atsakymus į dažniausiai gyventojams kylančius klausimus, susijusius su paveldėto nekilnojamojo turto realizavimu ir mokestinėmis prievolėmis.
Ar reikia mokėti paveldimo turto mokestį, jeigu turtą paveldi vaikai iš tėvų?
Ne. Pagal Lietuvos Respublikos paveldimo turto mokesčio įstatymą, tiesioginiai palikėjo artimieji (vaikai, įvaikiai, tėvai, sutuoktiniai, seneliai, anūkai, broliai ir seserys) yra visiškai atleidžiami nuo paveldimo turto mokesčio paties priėmimo fakto metu. Tačiau tai jokiu būdu neatleidžia nuo gyventojų pajamų mokesčio (GPM), jeigu tą turtą vėliau nusprendžiama parduoti ir iš to gaunamas pelnas.
Kas nutinka, jeigu paveldėtą būstą parduodu pigiau, nei jis buvo įvertintas palikimo priėmimo metu?
Jeigu jūsų gautos pardavimo pajamos yra lygios arba mažesnės už turto įsigijimo (paveldėjimo momento) kainą, apmokestinamojo pelno tiesiog nėra. Vadinasi, jokio gyventojų pajamų mokesčio valstybei mokėti nereikės. Nepaisant to, patį nekilnojamojo turto pardavimo faktą vis tiek privalėsite deklaruoti metinėje pajamų mokesčio deklaracijoje.
Ar galiu sumažinti apmokestinamąjį pelną, jei paveldėtą būstą prieš parduodant kapitališkai suremontavau?
Taip, investicijos į turto esminį pagerinimą, rekonstrukciją ar kapitalinį remontą didina bendrą turto įsigijimo kainą, taip natūraliai sumažinant apmokestinamąjį pelną. Tačiau egzistuoja griežta sąlyga – privalote turėti visus šias išlaidas pagrindžiančius teisinius dokumentus, tokius kaip PVM sąskaitos faktūros, oficialūs kvitai, banko išrašai, kurie turi būti išrašyti jūsų vardu.
Ar parduodant paveldėtą žemės ūkio paskirties žemę galioja išimtys, susijusios su gyvenamąja vieta?
Ne. Išimtys, susijusios su deklaruota gyvenamąja vieta, galioja tik gyvenamosios paskirties patalpoms (namams ir butams). Žemės sklypuose deklaruoti gyvenamosios vietos negalima, todėl parduodant žemę vienintelis būdas išvengti mokesčių yra pritaikyti 10 metų išlaikymo taisyklę, skaičiuojamą nuo palikėjo mirties dienos.
Tinkamas dokumentų tvarkymas ir deklaravimo procesas
Mokesčių apskaičiavimas ir strateginis planavimas yra tik pusė atlikto darbo. Kita, ne mažiau svarbi dalis yra teisingas dokumentų valdymas ir laiku atliktas deklaravimas Valstybinei mokesčių inspekcijai. Kiekvienas Lietuvos gyventojas, per kalendorinius metus pardavęs bet kokį nekilnojamąjį turtą (įskaitant ir paveldėtą), privalo šias gautas pajamas nurodyti metinėje pajamų mokesčio deklaracijoje, kuri įprastai teikiama iki kitų metų gegužės 1 dienos.
Nors VMI elektroninio deklaravimo sistemoje (EDS) preliminarios deklaracijos dažniausiai jau būna užpildytos remiantis Registrų centro ir notarų pateiktais duomenimis, aklai jomis pasikliauti griežtai nerekomenduojama. Sistema automatiškai nemato jūsų patirtų papildomų išlaidų – turto vertinimo ataskaitų sumų, remonto sąskaitų, atstovavimo išlaidų ar kitų teisėtų atskaitymų. Visą šią mokesčius mažinančią informaciją į deklaraciją privalote įvesti savarankiškai. Be to, įstatymai įpareigoja išsaugoti visus išlaidas pagrindžiančius dokumentus mažiausiai penkerius metus po deklaracijos pateikimo, nes mokesčių administratorius turi teisę bet kada paprašyti juos pateikti detalesniam patikrinimui.
Jei parduodant paveldėtą būstą nusprendėte pasinaudoti lengvata, susijusia su kito būsto įsigijimu per vienerius metus, dokumentų ir terminų kontrolė tampa dar svarbesnė. Jums reikės įrodyti ne tik seno būsto pardavimo, bet ir naujo būsto pirkimo faktą per griežtai numatytą 365 dienų terminą, taip pat patvirtinti savalaikį gyvenamosios vietos jame deklaravimą. Vėluojant sutvarkyti biurokratinius formalumus bent vieną dieną, teisė į mokestinę lengvatą gali būti visiškai prarasta, o valstybė pareikalaus sumokėti ne tik patį gyventojų pajamų mokestį, bet ir delspinigius už pradelstą laikotarpį. Todėl tvarkingas dokumentų archyvavimas ir atidumas terminams yra būtina sąlyga, norint sėkmingai ir be nuostolių realizuoti paveldėtą nekilnojamąjį turtą.
